〜上京〜カメさん、家を買う。（第2回）

こんにちは。カメさんです。　⇒前回はコチラ。

今年4月から本格的に物件探しを始めたカメさん。物件内見の為、錦糸町駅前にて不動産業者と待ち合わせ。

待ち合わせ時間まで駅近くの『墨田区立 錦糸公園』へと向かいます。木陰のベンチに腰掛けてウトウト。春の陽気を楽しんでいました。

物件探しの範囲は最終的に台東区＆墨田区に絞りました。東京下町でありながら川崎まで電車で30～40分でアクセスできるエリアです。

駅近物件の快適さをまざまざと感じていたので。物件から最寄駅まで10分以内の条件は譲れませんでしたね。

購入するマンションの新築・中古について特に拘りは無かったのですが、不動産業者の方と話しながら大きな違いがあることを知ったのでした。新築と中古の物件の違いについて整理してみます。

○仲介手数料の有無

中古物件の場合、建物の売主と買主の仲介を不動産屋が行います。売買契約が決まった時に成功報酬として不動産屋へ支払うのが仲介手数料です。その金額の上限は『建物金額の3％＋60000円＋消費税』と法律で定められています。これは結構大きい。

但し新築物件の場合や、中古物件の売主である不動産屋と直接取引をする場合、この仲介手数料は発生しません。

○住宅ローン控除

10年以上の住宅ローンを利用して自分が居住する家を購入する場合、所得税控除の適用を受けることができます。控除期間は新築で13年間、中古で10年間。年間控除額は2023年の時点で、新築で『ローン借入額（最大3000万円）の0.7％』。中古で『ローン借入額（最大2000万円）の0.7％』。

満額控除を受けると、新築で273万円、中古で140万円還元される計算になります。そして環境に優しい省エネ住宅の購入であれば、更に控除額は上がります。

但し新築物件の場合は登記簿面積（床面積）が40M2以上、中古物件の場合は50M2以上であることが条件とされています。※専有面積でない点に要注意。

控除を受けた方がもちろん得だけど、この条件だと1K～1LDKのマンション購入で住宅ローン控除を受けるのは難しそうです。

○経年劣化とリフォーム

築15～20年を迎えた中古物件の場合、水回りの更新や壁紙の張替えなど経年劣化箇所のリフォーム（改修）が必要な場合があります。予めリフォームされた状態で販売される場合もありますし、購入後に自分でリフォームする場合もあります。事前に内見して補修が必要な箇所を確認したり、リフォーム履歴を確認することが大切だと言えます。そしてリフォーム費用を見越した上で物件価格が割高なのか割安なのか、難しい判断をすることになります。

一方で新築物件の場合は初期不良があれば施工会社へ頼んで無償補修してもらうことができます。この点はメリットです。

○修繕積立費

マンション共用部の大規模修繕に備える為の修繕積立費は重要。新築物件を購入する際の初期費用として修繕積立準備金を一括で支払うことになります。20～40万円位が相場価格と言われています。

修繕積立金は築年数が経過するにつれて上昇する傾向があります。戸数の少ない小規模マンションや共用設備が充実したマンションだと、修繕積立金は高くなります。

○供給物件数の違い

住宅情報サイトを眺めているとすぐ気づきますが、供給物件数は中古物件の方が圧倒的に多いです。新築物件はそもそも人気なので、申込しても契約まで辿り着くのが難しいことがあります。

物件価格の相場を見極めるために活用したのが、国土交通省の『土地総合情報システム』。過去に取引された物件の所在地、築年数、専有面積、間取りと取引価格が分かるので非常に重宝しました。

そんな折、発売開始直前の新築マンションの情報を入手したカメさん。相場価格と比較しても割安な物件情報に思わず胸が躍った。すぐさま内見予約して現地へと向かったのでした。第3回へ続きます。