不動産投資について考えてみたので。

こんにちは。カメさんです。 

間取り図ってなんか癒やされるんですよね。何時間でも見ていられる。家を買った後もカメさんは、不動産アプリで物件情報を眺めている時間が多いです。

2026年10月現在、日経平均株価は6万円台半ばで推移。年初から1万円を大きく超える上げ幅を見せています。カメさんは相変わらず新NISAの運用を続けています。成長投資枠を活用して年初に購入しておけば問題なかったのですが…、ある事情があって購入タイミングを逃してしまいました。今回はある事情に関する話になります。

今年の春、自宅マンションにやって来た営業の人。話を聞いているとどうやら不動産投資の勧誘のようだ。

この時点で既に危険な香りはしていたのだが、カメさんも資産運用の選択肢の一つとして不動産投資には興味がありました。日を改めてもう少し話だけを聞いてみることに。

後日、家近くのファミレスにて営業の人と待ち合わせ。（今度は営業の上司らしき人も出てきた。）ここで不動産投資に関する説明を色々と受けます。

○不動産は「有形資産」

購入する土地と建物には市場価値があり、急激に価値が0になるリスクが少なく安定性があります。

一方で購入の際には多額の資金が必要となる上、建物は緩やかに劣化していきます。修繕費や固定資産税といった維持コストも掛かってきます。

○価値増加による「キャピタルゲイン」

地価上昇や物価上昇の影響を受けて、不動産価格もまた上昇します。地価上昇は人口集中や交通利便性の向上といった要因で起こります。日本は物価の安い状態のまま長年推移していました。日銀は現在、消費者物価指数の前年比2％上昇を目標に掲げており、2026年は達成できる見込みです。

○定期的な副収入を得られる「インカムゲイン」

有形資産である為、他人へ貸し出すことで副収入を得ることができます。但し家賃全てが収入になるわけではなく、ローン返済額や修繕費、税金等の経費が差し引かれます。（実質利回りは投資額の5～8％が一つの目安）

○減価償却による「節税効果」

購入した建物は経年劣化して緩やかに価値が下がっていきます。建築方式によって耐用年数が定められており、木造であれば22年、RC造であれば47年とされています。耐用年数を過ぎると建物の価値は実質ゼロとなります。

耐用年数は建物内設備の一つ一つにも細かく設定されています。例えば給排水設備であれば15年、家庭用エアコンであれば6年といった感じです。

減価償却とは、建物を購入した際にその購入代金を耐用年数に分けて毎年少しずつ経費として計上していく会計処理のこと。耐用年数を過ぎた設備の分について税金控除を受けることができます。（なので節税を考えている人は、新築よりも中古物件を購入することが多い。）

その後も営業の人は、NISAを続けるより利益率高いとか、自分と同じ会社の人も不動産投資をやっているとか、耳障りの良い話を終始高いテンションでしてきましたね。これが不動産投資の勧誘か…。

勧められてきた物件は、山手線沿線の築浅RC造ワンルームマンション。25平米で物件価格3780万円。高いよ。

ローンの頭金も出せない前提条件で作成した、細かい数字の羅列されたキャッシュフロー概算書や利回りシミュレーションも見せてもらっても、内容が全く頭に入ってこない。このまま勢いで購入させられるのは非常に危険。何とかその場を取り繕って帰宅することに成功します。

そこで物件情報、キャッシュフロー概算書や利回りシミュレーションの内容を踏まえて、改めて生成AIに相談します。するとこの商談内容は厳しいという回答が。具体的には、

・利回りが3％台　⇒　低すぎる

・キャッシュフロー（収支）がマイナス　⇒　ローンや修繕費の支出が家賃収入を上回る

・RC造の築8年　⇒　減価償却による節税も期待できない

都心部なのでキャピタルゲインの上昇は見込めるかもしれませんが、投資として見るとリスクが大きすぎる。という結論になります。

不動産投資で想定されるデメリットの一例について挙げてみます。

●借り手のいない「空室リスク」

どんなに築浅で利便性の高い物件であったとしても、住民が入れ替わるタイミングでどうしても空室期間は発生します。ワンルームマンションであれば尚更。

インカムゲインが無くなるので、空室期間が長いほどキャッシュフローは急激に悪化します。ハウスクリーニングの費用も掛かります。賃貸中でもキャッシュフローがマイナスだと空室リスクにまず対応できません。

●部屋設備の「修繕リスク」

賃貸中でインカムゲインが有ったとしても、給排水設備やエアコンなどの部屋設備が老朽化して使えなくなった場合には修繕する必要があります。その費用は貸主が負担することになります。利回りが低すぎると修繕（支出）が発生した際にキャッシュフローがマイナスになる可能性があります。

●住宅ローンの「金利上昇リスク」と、所得税の「税率上昇リスク」

物価上昇に合わせ、不動産の住宅ローン金利も上昇していきます。金利上昇分を家賃（インカムゲイン）に転嫁して相殺できれば良いですが、相場以上の家賃設定にすると借り手がいなくなるリスクも上がります。物価の高い都内のマンションであれば尚更ですよね。

そして採算取れない等の理由で投資用不動産を売却する場合、所有期間が5年以内であると所得税率が倍増する（短期譲渡所得）リスクがあります。

⇒売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を越えているかどうかで判定。但しマイホームの場合は3000万円以下の売却益であれば特別控除を受けられて税金が掛からない。

やはり安易な不動産購入は大きなリスクを抱えることになるので、注意が必要ですね。

その後、不動産業者と会うことはありませんでした。今振り返っても適切な判断だったと思います。不動産投資に興味ない訳ではないですが、やり方はしっかり考える必要がある。

現在は新たな投資用物件を購入するのではなく、自分が現在ローンを払って住んでいる物件を今後どう活かしていくか考えている所ですね。